Imóvel na planta: entenda o INCC para comprar com tranquilidade

Existem muitas vantagens na compra de um imóvel na planta, mas algumas pessoas ainda se confudem quando percebem que no pagamento parcelado irá incidir o famoso Índice Nacional de Custos da Construção Civil, o INCC 

Neste momento, o melhor caminho para se sentir mais seguro é se munir de informações confiáveis e de um planejamento bem feito, assim poderá aproveitar a atual conjuntura para fazer um bom investimento.

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Antes e depois da entrega das chaves

Pode ser que você já tenha informações sobre financiamento, mas quando se trata de um empreendimento na planta o processo de aquisição do imóvel é um pouco diferente. Parte do pagamento, cerca de 30%, é diluída durante o período da construção com a correção do INCC, ou é pago à vista sem essa correção, e o saldo restante, também corrigido, pode ser financiado após a entrega da chave.

Mas afinal, o que é INCC?

“Ao contrário do que muitos pensam, o INCC não é juro e sim um índice variável de correção dos contratos de compra de imóveis.”, explica Juliana Angélica de Oliveira, supervisora de relacionamento com o cliente da Terral Incorporadora. Por isso ele aparece quando negociamos um imóvel na planta, é o que corrige o valor do bem enquanto a obra está em execução, completa ela.

Quem elabora o cálculo mensalmente é a Fundação Getúlio Vargas, é medido o aumento de preços de tudo aquilo que impacta na construção de um empreendimento imobiliário. Esta cesta de insumos da construção civil é composta basicamente pelo custo de materiais e equipamentos, mão de obra, serviços. sendo medidos nas principais capitais do país.

Divulgado pela primeira vez em 1950, com a sigla ICC, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro, que era a capital federal. Com o passar dos anos chegou a pesquisar preços em 20 capitais, mas atualmente a coleta de dados para o cálculo do INCC é feita em sete capitais brasileiras: Brasília, Recife, Rio de Janeiro, Porto Alegre, São Paulo, Belo Horizonte e Salvador.

Alguns exemplos de materiais e equipamentos são instalações elétricas e hidráulicas, areia, cimento, esquadrias, impermeabilizantes e vergalhão. Serviços podem ser despesas com projetos arquitetônicos ou até carreto para entulho, por exemplo. Já a mão de obra diz respeito aos contratos de profissionais como engenheiros, pedreiros ou pintores.

Tipos de INCC

Existem três tipos de INCC e a diferença depende apenas do período de coleta de dados: O INCC-DI usa os dados de preço coletados entre o primeiro e último dia do mês; o INCC-M é calculado entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência e o INCC-10 entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência.

INCC e a pandemia

É fato que o INCC tem crescido acima da média nos últimos anos, como pode ser observado nos índices da tabela abaixo:

Neste período atípico que abalou a economia do mundo todo, a cesta de composição do INCC não poderia deixar de sentir.  A pressão que costumava vir mais da mão de obra, passou para materiais e equipamentos, já que houve uma projeção errada de que a demanda cairia, um desarranjo na produção dos materiais de construção, desequilíbrio na relação de oferta de demanda e ainda alta do dólar.

Mas a tendência é que esse índice se normalize, já que os fatores que puxaram o aumento de preços devem se regularizar. Os efeitos da normalização devem ser sentidos também de forma positiva durante o ciclo do contrato de quem adquiriu um imóvel na pandemia.

Como posso calcular o INCC que vou pagar?

Já vimos que o INCC contribui para o equilíbrio econômico do contrato, que ele incide mensalmente corrigindo todo o saldo devedor enquanto a obra estiver em andamento, mas ainda não ficou claro na prática como isso acontece? Então vamos lá!

Juliana Angélica de Oliveira, da Terral Incorporadora explica que quem compra um imóvel que ainda está sendo construído, geralmente pode planejar o fluxo de pagamento desta primeira etapa da forma mais conveniente dentro dos meses previstos até a entrega das chaves.

Mas basicamente funciona assim, começa com uma entrada e o restante divide em parcelas e mais alguns balões extras de investimento, que são quantias maiores programadas previamente e que vão ajudar a reduzir o valor final da dívida que será financiada após a entrega do imóvel.

Neste momento é importante que você entenda que a correção do INCC é feita sobre todo o saldo devedor e não só sobre as mensalidades. Faz toda a diferença botar tudo isso na ponta do lápis, para que consiga um planejamento a longo prazo e entender o que a compra realmente representa na sua vida financeira.

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Como se trata de um índice variável, não temos como saber exatamente o valor nos próximos anos, mas é possível fazer uma simulação para ter uma perspectiva baseada nos últimos levantamentos.

Existe na internet algumas calculadoras que simulam prestações de INCC e que pode ser muito útil nesse momento de planejamento para que você aproveite da melhor forma as oportunidades do mercado.

Vantagens do imóvel na planta

Comprando na planta, você tem diversas vantagens, como a contemporaneidade do projeto, personalização do imóvel, acesso às novas tecnologias implementadas e o período de garantia do incorporador, além, é claro, da possibilidade de parcelamento da entrada e negociação do fluxo de pagamento.

“Quem compra um apartamento no lançamento, por exemplo, pode escolher o andar desejado, se quer nascente ou poente, tipologia da unidade e outros detalhes da planta.”, comenta Thamiris Cardoso, supervisora de pre-vendas da Terral Incorporadora.  

Foto: Perspectiva ilustrada da fachada do Hit Marista

Outra vantagem é a possibilidade de valorização do imóvel depois de entregue. Para isso, é importante observar alguns pontos como localização, padrão e outras questões que geram valorização para o cliente.

“O Hit Marista, por exemplo, é um empreendimento que está localizado entre o Parque Areião e a Alameda Ricardo Paranhos em Goiânia, além de estar na rua de uma importante escola da cidade. Estes são exemplos de fatores que garantem a valorização de um imóvel de alto padrão como os da Terral Incorporadora”, exemplifica Thamiris Cardoso.

O INCC e a valorização do imóvel comprado na planta

Vimos pontos importantes que fazem da compra de um imóvel na planta uma ótima opção para quem quer conquistar a casa própria ou pra quem quer investir com uma boa taxa de retorno.

A correção do saldo devedor para quem paga parcelado até a entrega das chaves faz com que a unidade não fique defasada, já que o valor está sendo corrigido, atualizado mensalmente.

No último ano, por exemplo, a correção do INCC foi de 10%, um número alto quando olhamos o histórico da taxa, mas em geral, uma pessoa que deixou de comprar um ano atrás e decide adquirir agora o mesmo imóvel, vai trabalhar com um valor 20% mais caro.

Thamiris Cardoso explica um outro ponto que também costuma deixar o investidor mais confortável, diz que normalmente os empreendimentos da Terral Incorporadora ficam sem estoque ao final das obras e essa questão da escassez valoriza o imóvel.

O Hit Marista que será ainda em 2021, por exemplo, já não tem nenhuma unidade de dois quartos há seis meses e o empreendimento está praticamente todo esgotado mesmo antes da entrega.”, complementa ela.

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Este é um dos fatores que faz com que os empreendimentos da incorporadora mantenham uma média de 30 a 40% de valorização do lançamento até a entrega.

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